Venda de shoppings faz lucro da Iguatemi saltar 260%

Quem olha só a manchete do balanço vê um salto de 260%. Quem tira da conta a venda de fatias de cinco shoppings encontra outro número: alta de 9,3%. Essa é a distância entre o lucro contábil da Iguatemi no terceiro trimestre e o que o aluguel das lojas de fato rendeu.

A Iguatemi (IGTI11) informou na noite de 10 de novembro lucro líquido de R$ 434,9 milhões entre julho e setembro de 2026, alta de 259,9% sobre o mesmo período de 2025. O salto vem da venda de participações em cinco shoppings ao TRX Real Estate (TRXF11), fundo imobiliário negociado na bolsa, concluída em 30 de setembro por R$ 876,1 milhões, com ganho de capital de R$ 353,5 milhões. Sem esse efeito, o lucro líquido ajustado foi de R$ 140,8 milhões, segundo os números divulgados pela companhia e publicados pelo NeoFeed.

Na prática, de cada R$ 3 de lucro ajustado no trimestre, cerca de R$ 2 vieram da venda das fatias e só R$ 1 do dia a dia dos shoppings.

Como foi o trimestre sem a venda das participações?

Foi um trimestre de estabilidade. O NOI (resultado operacional líquido dos shoppings) ficou em R$ 299 milhões, praticamente igual ao de um ano antes, segundo a Reuters. O Ebitda ajustado sem a venda subiu 4,1%, para R$ 309,9 milhões.

O freio veio do caixa das lojas. Os lojistas venderam R$ 6,1 bilhões, alta de 1,6% em um ano. Nas mesmas lojas, a alta foi de só 0,1%, contra 5,8% no terceiro trimestre de 2025. A moda, cerca de 40% do portfólio, recuou 4%, enquanto entretenimento subiu 49,8% e joalherias, 12,4%, segundo o Times Brasil.

Do lado do aluguel, o quadro é mais firme. A ocupação chegou a 96,7%, ante 96,1% um ano antes. O aluguel nas mesmas lojas subiu 2,5%, e a inadimplência líquida ficou negativa em 0,3%, ou seja, a empresa recebeu mais atrasados antigos do que deixou de receber no período. Ainda assim, a receita total de aluguéis caiu 1,1%, para R$ 278 milhões.

O que exatamente foi vendido ao fundo TRXF11?

Foram fatias de cinco shoppings, três deles no estado de São Paulo: 36% do Iguatemi Alphaville, em Barueri, 10% do Iguatemi Ribeirão Preto e 10% do Iguatemi São José do Rio Preto. Completam o pacote 35,55% do Praia de Belas, em Porto Alegre, e 36% do I Fashion Outlet Novo Hamburgo, também no Rio Grande do Sul.

A Iguatemi recebeu R$ 569,5 milhões no fechamento, sendo R$ 219 milhões em dinheiro e R$ 350,5 milhões em cotas do próprio fundo. O restante, cerca de R$ 307 milhões, chega em duas parcelas, em 12 e 24 meses, corrigidas pelo CDI. A empresa segue administrando os cinco shoppings e cobrando por isso.

O preço equivale a um cap rate de 7,3% (aluguel líquido anual dividido pelo valor pago), calculado sobre os últimos 12 meses. Segundo o Banco Safra, esses ativos rendem em média R$ 112 de aluguel por metro quadrado ao mês, cerca de 70% menos que a média da carteira, de R$ 373.

Para onde vai o dinheiro da reciclagem de portfólio?

Primeiro, para a dívida. A dívida líquida caiu 18,2% em relação a junho, para R$ 1,74 bilhão. A alavancagem, medida pela dívida líquida dividida pelo Ebitda, foi a 1,04 vez. Sem os ganhos das vendas deste ano, ficaria em 1,47 vez, segundo o NeoFeed.

"Geramos um espaço relevante no balanço, pois mais vendemos do que compramos nesse período", disse Guido Oliveira, diretor financeiro da Iguatemi, ao NeoFeed. "E agora, ao menos no curto prazo, não estamos olhando para novas transações."

A troca tem direção clara: a empresa reduziu fatias em shoppings de menor aluguel e, nos últimos dois anos, entrou no Pátio Paulista e ampliou a participação no Pátio Higienópolis, na capital. Outras donas de shopping fazem o mesmo movimento com fundos imobiliários. A Allos anunciou em outubro a venda de fatias de sete shoppings ao Kinea Allos Malls (KAML11), e a HBR anunciou em novembro a venda de participações em três shoppings e uma torre na Faria Lima à SPX por R$ 937,7 milhões.

Oliveira disse que a companhia chega a 2027, ano que "promete ser mais difícil", com juros altos e economia mais lenta no radar, "com uma alavancagem baixa e uma liquidez alta". O investimento do próximo ano deve ficar perto dos cerca de R$ 550 milhões de 2026, com as expansões do Iguatemi São Paulo e do Iguatemi Brasília, previstas para setembro de 2027, além de R$ 300 milhões para o Four Seasons no Itaim até 2030.

O próximo teste do resultado sem venda de ativos para ajudar vem no quarto trimestre, que reúne Black Friday e Natal.