Atacadão vai vender 22 lojas e virar inquilino de fundo

O cliente que entra em 22 lojas do Atacadão não vai notar diferença. O que muda é o dono do prédio: a rede vende os imóveis por cerca de R$ 1 bilhão e passa a pagar aluguel para continuar ali.

Hoje, o Atacadão é proprietário. Depois do negócio, vira inquilino.

O comprador é o Patria Renda Urbana (HGRU11), fundo imobiliário da gestora Patria Investimentos. O Carrefour, dono da bandeira de atacarejo, notificou o Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade) em 9 de outubro sobre a venda de até 22 imóveis, e o pedido se tornou público em 20 de outubro. O valor de cerca de R$ 1 bilhão foi antecipado pelo NeoFeed, com base em fontes de mercado.

O formato tem nome: sale and leaseback (venda seguida de locação). A empresa vende o imóvel que usa e assina, no mesmo ato, um contrato de aluguel de longo prazo com o comprador. É como vender o apartamento e seguir morando nele, pagando aluguel ao novo dono.

Por que o Cade olha para um negócio de prédios

Toda operação acima de certo porte precisa passar pelo órgão de defesa da concorrência, mesmo quando só troca o dono de paredes. O Carrefour pediu que o caso siga o procedimento sumário, rito simplificado para negócios com pouco risco à concorrência, e que a Superintendência-Geral aprove a venda sem restrições.

O argumento é que só a propriedade muda de mãos. A posse e a operação das lojas continuam com o Atacadão. Os imóveis, diz a empresa, têm uso específico e já estão ocupados pelo próprio grupo, portanto não ficam disponíveis para nenhum concorrente.

"Não há que se falar em quaisquer efeitos concorrenciais decorrentes da operação", afirma o Carrefour no formulário de notificação enviado ao Cade.

O terceiro lote em dois anos

A venda não é um caso isolado. Em outubro de 2024, a Guardian Gestora comprou 15 imóveis do Atacadão por R$ 725 milhões, com aluguel de cerca de R$ 4,8 milhões por mês e contrato de 13 anos. Em fevereiro deste ano, o Carrefour confirmou outra rodada: mais 22 imóveis, por R$ 975 milhões, divididos entre fundos da Guardian (15) e da TRX (7), com contratos de 15 anos.

Somadas as três operações, em dois anos o Carrefour pôs à venda 59 imóveis do Atacadão, num total de cerca de R$ 2,7 bilhões. Na rodada atual, a média passa de R$ 45 milhões por loja.

Na apresentação de estratégia em Massy, nos arredores de Paris, em fevereiro, o grupo ligou a venda de imóveis à disciplina de capital. A ideia é tirar dinheiro parado em tijolo e levá-lo para expansão, eficiência e operação digital, sem fechar nenhuma loja. A rodada anterior rendeu ao Carrefour um ganho contábil de cerca de R$ 100 milhões no balanço de 2025.

O que o fundo ganha com o inquilino

Do outro lado, os fundos imobiliários disputam esse tipo de imóvel por um motivo simples: aluguel previsível, pago por uma empresa grande, por muitos anos.

No negócio de 2024, o aluguel equivalia a cerca de 7,9% ao ano sobre o preço pago. Esse é o cap rate, a conta que divide o aluguel anual pelo valor do imóvel e mostra quanto o dono recebe de volta a cada ano.

O HGRU11 já conhece o inquilino. O varejo alimentar responde por 52% da carteira do fundo, que soma 104 imóveis e mais de 610 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL, o espaço que pode ser alugado), segundo o relatório gerencial de setembro. O Carrefour é o maior inquilino, com 23% da alocação.

Parte dessa carteira está no estado de São Paulo. O fundo já tem lojas do Atacadão em Indianópolis e na Rua Joaquina Ramalho, na capital paulista, e em São Carlos, no interior. Em julho, comprou um campus educacional em São Bernardo do Campo.

A vacância (fatia da área sem inquilino) estava em 0,8% em setembro, e o prazo médio dos contratos, em 8,9 anos. O fundo pagou R$ 0,95 por cota em rendimento referente a setembro. Em agosto, abriu sua sétima emissão de cotas, de até R$ 1,1 bilhão.

Um negócio de R$ 1 bilhão com o mesmo inquilino aumenta a concentração no Carrefour. O peso exato só aparece quando a operação for concluída e o fundo divulgar os novos números.

A decisão sai em Brasília

O próximo passo está com a Superintendência-Geral do Cade. Se o rito sumário for aceito, a análise tende a ser rápida. Com o aval, a escritura muda de nome e as 22 lojas passam a pagar aluguel ao fundo.

O cotista do HGRU11 deve conhecer o preço por loja, o prazo dos contratos e a lista de cidades nos próximos comunicados da gestora.