Airbnb alcança hotéis e soma 44 mil anúncios na capital

A cidade de São Paulo já tem praticamente um apartamento anunciado para diária no Airbnb para cada quarto de hotel. São 44.080 anúncios na plataforma, contra cerca de 44 mil unidades nos 426 hotéis da capital. Para quem compra um studio pensando em alugar por temporada, o concorrente direto passou a ser o hotel da esquina.

A contagem dos anúncios é do Inside Airbnb, projeto independente que reúne as ofertas públicas da plataforma, em coleta de 14 de setembro compilada pela UGREEN. Em junho eram 42,4 mil, segundo a mesma base citada em coluna de Fábio Tadeu Araújo na Exame publicada nesta segunda-feira (2). A rede hoteleira foi medida pela prefeitura no fim de 2025: 426 hotéis, 44 mil unidades e 61 mil leitos.

O dinheiro acompanha. A hospedagem pelo Airbnb movimentou R$ 113 bilhões no Brasil em 2025 e R$ 11 bilhões só na capital paulista, alta de 16% em um ano, segundo estudo da FGV encomendado pela empresa. "Os números de São Paulo refletem a força de um estado que atrai visitantes, investimentos e oportunidades", disse Fiamma Zarife, diretora-geral do Airbnb para a América do Sul.

Onde os anúncios se concentram na cidade?

O Itaim Bibi lidera, com 4.671 anúncios, ou 10,6% do total, segundo a compilação da UGREEN. Um em cada dez apartamentos para diária da capital está no bairro da Faria Lima e da Juscelino Kubitschek.

O mapa dos hotéis é outro. No último levantamento por bairro, do Guia Quatro Rodas de 2015, citado em estudo da consultoria CoHotel de 2023, os Jardins tinham 28,7% dos quartos, o Centro, 14,9%, e Santo Amaro, 13,2%. O Itaim respondia por 11,3%, e Pinheiros, por só 2,7%.

Pinheiros, porém, aparece entre os bairros mais reservados do Airbnb, ao lado da Sé, da Vila Mariana e do Jardim Paulista, segundo a própria plataforma na temporada de fim de ano de 2023. No Centro, a densidade chama atenção: na República, 6,7% dos domicílios estão anunciados, e em algumas quadras a fatia passa de 20%, segundo estudo preliminar do LabCidade, da FAU-USP.

Quem está por trás dos anúncios?

Na maior parte, quem tem mais de um imóvel. Dos anfitriões da capital, 71,9% têm um único anúncio, mas eles somam só 25,9% da oferta, segundo a UGREEN. Já 104 contas com 50 anúncios ou mais controlam 24,8% dos apartamentos, e a maior delas, uma administradora, tem 579 só na cidade.

O produto também tem cara definida: 86,4% são imóveis inteiros, 86,1% têm até um quarto e 57,6% recebem no máximo duas pessoas. É o formato do studio, e não o do apartamento de família.

O comprador-investidor está crescendo. A fatia de imóveis comprados para investir passou de 20% para 26% do total em um ano, segundo pesquisa da Brain Inteligência Estratégica citada pela Exame.

Como isso mexe com o que as incorporadoras lançam?

A diária entrou na planilha do lançamento. Studios e compactos para investidor somaram 29% dos 91.361 apartamentos lançados na capital de janeiro a agosto, segundo dados do Secovi-SP publicados pela Folha de S.Paulo. As redes de hotel entraram no jogo: a Wyndham e a Ampla Incorporadora anunciaram em outubro um prédio de 240 studios de cerca de 22 m² a 400 metros de Congonhas, com operação prevista para dezembro de 2029.

Há limites. Desde maio de 2025, o decreto municipal 64.244 proíbe a locação por temporada em unidades de habitação de interesse social e de mercado popular (HIS e HMP, faixas com preço e renda controlados por lei). Em agosto, o Airbnb começou a retirar 1.625 anúncios desse tipo, 773 deles ativos, a partir de lista enviada pela prefeitura.

No condomínio, a regra também apertou. Em maio, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que oferecer a unidade em plataformas exige aprovação de dois terços dos condôminos.

Os hotéis estão perdendo hóspedes para o aplicativo?

Pelos números, ainda não. A capital recebeu o recorde de 47,2 milhões de turistas em 2025, e a ocupação média dos hotéis foi de 62,96%, segundo a prefeitura. No estado, a ocupação de setembro chegou a 59,88%, acima dos 58,37% de um ano antes, e a diária média subiu 11,1%, a R$ 532,32, segundo a ABIH-SP, associação dos hotéis paulistas.

O próximo capítulo está em Brasília. O STJ vai decidir, no Tema 1.443, se basta a convenção dizer que o prédio é residencial para barrar a diária. Até lá, os processos sobre o assunto estão parados no país, e cada studio entregue na capital chega ao mercado sem saber se o prédio vai aceitar hóspedes.