Student Housing chega à USP e mira R$ 1,1 bi até 2029

Quem estuda na USP e vem de outra cidade deve ganhar uma opção de casa feita só para universitários, a dois minutos a pé da estação Butantã do metrô. O prédio terá cerca de 250 unidades e VGV (valor geral de vendas, quanto a incorporadora fatura se vender tudo) estimado em R$ 100 milhões. Ele é a porta de entrada no estado de uma rede que projeta R$ 1,1 bilhão em vendas até 2029.

A rede é a Hive for Students, marca de moradia estudantil da incorporadora curitibana ALTMA. O plano prevê 13 empreendimentos em nove cidades até 2029, segundo o Imobi Report (11/11) e o anúncio da empresa publicado pela Folha de Curitiba em 6/11. Na capital paulista, o Hive Cidade Universitária fica no Butantã, perto do campus da USP, e tinha lançamento previsto para novembro, segundo o portal Portas. A gestora Quartzo Capital, com R$ 1,4 bilhão em ativos, ficou com 40% da operação paulista.

O Brasil tem cerca de 4,1 mil leitos em moradias estudantis estruturadas para 5,1 milhões de universitários em cursos presenciais, dos quais 1,5 milhão moram fora da cidade de origem, segundo a Brain Inteligência Imobiliária, que assessora a Hive. É uma cama para cada 1.243 alunos. Nos Estados Unidos, a conta é de uma para cada 3,3.

"O plano é ganhar um market share que torne o Hive a maior rede de student housing do país, com o maior volume de camas ofertadas até 2029", disse Gabriel Falavina Dias, sócio e diretor de desenvolvimento imobiliário da ALTMA.

Como funciona um prédio em que cada unidade tem um dono?

O investidor compra a unidade, mas não mora nela nem aluga por conta própria. Uma operadora administra o prédio inteiro, aluga por cama, com contratos semestrais ou anuais ajustados ao calendário letivo, e cuida de manutenção, lavanderia e atividades para os moradores.

"Nos nossos empreendimentos, a operação é coesa, do ativo como um todo, mas os proprietários não são fundos de investimento, e sim investidores que compram uma, duas, 10 unidades", afirmou Dias.

No modelo mais comum no setor, o prédio inteiro pertence a um fundo fechado. Juliano Antunes, sócio da Hive, fundou a Uliving, outra empresa de moradia estudantil, em 2012 e saiu dela em 2025. "O projeto tem o formato de investimento institucional que eu havia concebido lá atrás, em 2012, para a Uliving, mas que não prosperou por falta de abertura do mercado na época", afirmou. Segundo ele, a operação "é uma comunidade e não apenas um condomínio".

Quanto pode render uma cama em relação ao aluguel comum?

A ALTMA e a Quartzo projetam rentabilidade acima de 25% ao ano para os participantes da operação paulista, com base no preço cobrado por leito. É uma projeção das empresas, e não um retorno garantido.

Para referência, no aluguel residencial comum a conta é outra. Na média da capital, o aluguel anunciado estava em R$ 65,78 por m² em setembro e o preço de venda pedido, em R$ 12.206 por m², segundo o índice FipeZap, o que dá um retorno bruto perto de 6,5% ao ano. A Selic, mantida pelo Banco Central em 4/11, está em 13,75% ao ano.

"A equação de precificação por leito é eficiente para a operação e altamente atrativa para o investidor, que acessa um ativo de moradia funcional com potencial de rentabilidade superior", disse Nikolas Nissel, diretor de real estate da Quartzo Capital.

A tese segue a onda de imóveis para quem não vai morar neles. Studios e unidades compactas para investidor responderam por 29% dos 91,4 mil apartamentos lançados na cidade de São Paulo de janeiro a agosto, segundo dados do Secovi-SP publicados pela Folha. O primeiro prédio da Hive em Curitiba, o B41, de R$ 60 milhões, entrou no fundo imobiliário QTZD11, da Quartzo.

O que mudou desde o primeiro anúncio da rede, em agosto?

A meta ficou maior e mais curta. Em agosto, a Hive falava em R$ 1 bilhão em VGV até 2030 e somava R$ 200 milhões em dois projetos em Curitiba, ao lado da PUCPR, segundo o Valor, em reportagem repercutida pela Portas. Os dois tiveram todas as unidades vendidas no lançamento.

Agora, o alvo é R$ 1,1 bilhão até 2029. Em 2027 entram Curitiba, Belo Horizonte, Porto Alegre e Itajaí (SC). Depois, Joinville, Florianópolis, Maringá (PR), Goiânia e novos projetos em Curitiba, Belo Horizonte e na capital paulista. Os dois prédios de Curitiba e os lançamentos de 2026 e 2027 somam 818 leitos, quase um em cada cinco leitos de moradia estudantil estruturada hoje no país.

"Uma vez que se atende à demanda de um câmpus, é preciso ir para outro", disse Dias.

O próximo capítulo é o lançamento no Butantã, quando a Hive divulga o preço por leito e o número de camas do prédio. É ali que o investidor paulista vai poder fazer a conta.