Cidade Matarazzo troca aluguel por operação e mira R$ 2 bi

Em vez de cobrar aluguel de restaurantes, lojas e escritórios, a Cidade Matarazzo, na Bela Vista, cria e toca os próprios negócios e fica com toda a receita deles. A meta do empresário francês Alexandre Allard é chegar a R$ 2 bilhões de receita por ano quando todas as operações estiverem abertas, daqui a um ano e meio a dois anos.

Os números foram dados por Allard, idealizador do projeto, em entrevista à Bloomberg Línea publicada na segunda-feira (9). O complexo no antigo Hospital Umberto I, que reúne o hotel Rosewood São Paulo e os negócios da marca Mata São Paulo, deve passar de R$ 1 bilhão de receita em 2026 e chegar a cerca de R$ 1,5 bilhão em 2027. A conta inclui o Rosewood, do qual Allard é sócio, mas que tem contas separadas do resto do complexo.

No modelo clássico, o dono do imóvel constrói a "casca" e aluga o espaço. Allard diz que o grupo ganha dinheiro com a operação, no longo prazo, e que cada negócio é desenhado para uma demanda específica, com horizonte de 20 anos. "Nós criamos os nossos conceitos, somos donos de tudo", disse.

Como a operação própria muda a conta do aluguel?

Num shopping comum, o dono do prédio recebe um aluguel fixo ou uma fatia das vendas do lojista. Na Cidade Matarazzo, o complexo fica com o faturamento inteiro de cada prato e de cada peça vendida, mas também paga cozinha, equipe e estoque.

Sem inquilinos, também some a negociação com terceiros, que costuma atrasar obras desse porte, segundo Allard.

Segundo o empresário, os restaurantes e as demais operações faturam, em média, 30% acima do previsto nos planos de negócio. Allard não abriu as margens, que variam de uma operação para outra, mas as chamou de saudáveis. Pelas contas dele, o investimento se paga em cinco anos, sem contar a valorização de uma área que ficou abandonada desde 1993.

O que funciona hoje no antigo hospital?

Os negócios estão divididos em seis "biomas": hospitalidade e residencial, alimentação, cultura, saúde e bem-estar, moda e design, e trabalho. Na moda, a Mata Lab reúne mais de 300 marcas em 3.000 metros quadrados, a maioria de criadores brasileiros.

Na cultura, a Casa Bradesco de Criatividade recebeu a mostra da artista britânica Es Devlin, que atraiu 100 mil pessoas em três meses. Na comida, as aberturas mais recentes são o Lavva, de churrasco coreano, e o Bachour by Mata, do confeiteiro Antonio Bachour. A rede libanesa Em Sherif deve abrir ali sua primeira unidade latino-americana nos próximos meses.

Ainda faltam duas peças: uma sala de espetáculos, prevista para as próximas semanas, e o bioma de saúde e bem-estar, programado para abril ou maio de 2027.

Quanto pesam R$ 2 bilhões perto de outros complexos de renda?

A meta equivale a cerca de R$ 5,5 milhões de receita por dia num único quarteirão da Bela Vista. Para comparar: a Multiplan, dona do MorumbiShopping e de shoppings em várias capitais, teve receita líquida de R$ 2,74 bilhões em 2025, segundo o balanço divulgado em fevereiro.

A comparação exige cuidado. Na Multiplan, a maior parte da receita é aluguel, e o custo de vender a comida fica com o lojista. Na Cidade Matarazzo, a receita é a da própria operação, com todos os custos dentro dela, e por isso o mesmo faturamento não significa o mesmo lucro.

O modelo mais próximo na capital é o da JHSF, que aluga lojas no Shopping Cidade Jardim e, ao mesmo tempo, opera hotéis e restaurantes Fasano. Os negócios de renda recorrente da companhia lucraram R$ 968,9 milhões em 2025, alta de 45%, segundo o balanço do quarto trimestre.

Quem paga a obra no modelo de Allard?

O dinheiro vem do mercado, não do caixa do grupo. Uma holding no exterior compra terrenos, negocia mudanças urbanísticas com as prefeituras e cria os conceitos. Um fundo de investimento imobiliário montado para cada projeto capta o dinheiro da obra, e o grupo assume a operação depois da inauguração.

Allard diz não ter balanço para bancar sozinho os projetos e cita fundos soberanos como financiadores. Em junho, a rede francesa Accor anunciou um aporte de 50 milhões de euros na Mata Holding, por uma fatia de 20% a 24%. Com obra financiada e juros altos, prazo virou custo: "Se você tem um ano de atraso, você morre imediatamente", afirmou.

O hotel que entra na conta dos R$ 2 bilhões tem outro dono majoritário. A BM Empreendimentos, que controla o Rosewood, tem cerca de 65% nas mãos do grupo de Hong Kong Chow Tai Fook, e Allard tem perto de 35%. Em dezembro de 2025, os sócios majoritários o tiraram do conselho, segundo o Bahia Notícias.

O próximo teste do modelo está fora da capital. Em Salvador, as obras começaram em julho, com design de Philippe Starck. No Rio, o Mata Maravilha, estimado em R$ 5 bilhões, depende de uma lei que deve ser votada depois das eleições.