Four Seasons volta à capital com R$ 1 bi no Itaim

O quarteirão entre as ruas Amauri e Jerônimo da Veiga, no Itaim Bibi, a uma quadra da Faria Lima, vai receber um hotel Four Seasons de 104 quartos e 45 apartamentos com serviço da rede. O investimento é de cerca de R$ 1 bilhão, incluindo a compra dos terrenos, e a abertura está prevista para o fim de 2030.

O Grupo Catuaí, de Londrina (PR), e o Iguatemi (IGTI11), dono de shoppings, anunciaram o projeto na quinta-feira (5), em fato relevante do Iguatemi. A Catuaí controla a sociedade com 56%, e o Iguatemi fica com 44%. É a primeira vez que o Iguatemi investe em hotel. O prédio terá 26 andares, projeto do britânico David Chipperfield, vencedor do Prêmio Pritzker de 2023, e está em fase de licenciamento.

É também a volta da marca à cidade. O primeiro Four Seasons paulistano abriu em 2018 no complexo Parque da Cidade, na zona sul, em parceria com o grupo Cornélio Brennand, e fechou na pandemia. O endereço hoje é ocupado por um JW Marriott.

O que cabe em cada lado do quarteirão?

São dois blocos com entradas separadas, segundo o Metro Quadrado. Pela Rua Amauri ficam os 104 quartos e 35 apartamentos que podem ser comprados por investidores e entrar no programa de locação do hotel. Pela Jerônimo da Veiga, a partir do 16º andar, ficam dez residências: nove de cerca de 750 m² e uma cobertura de cerca de 1.200 m².

Só a cobertura terá a área de mais de 18 apartamentos de 65 m², com serviço de hotel incluído. No térreo, o plano prevê três restaurantes, bar, piscina, academia, spa e espaços para eventos.

O terreno, de cerca de 3,6 mil m², foi montado pela Catuaí ao longo de quatro a cinco anos, com a compra de cinco imóveis. O plano inicial era um prédio de escritórios: os sócios tinham alvará para uma torre de 13 andares e 11,2 mil m², segundo o Estadão, citado pela Bloomberg Línea em outubro.

Quanto o Iguatemi vai desembolsar e o que espera ganhar?

A fatia do Iguatemi deve exigir cerca de R$ 300 milhões, desembolsados entre 2027 e 2030, segundo o fato relevante resumido pelo banco Safra. A taxa interna de retorno projetada para a participação é de cerca de 18% ao ano, em termos nominais e sem dívida. Os sócios disseram ao Metro Quadrado que o dinheiro já está reservado e não depende de captação.

Depois de maduro, o hotel deve ter o quarto maior NOI (resultado operacional do imóvel) por metro quadrado da carteira do Iguatemi, atrás apenas do Iguatemi São Paulo, do JK Iguatemi e do Pátio Higienópolis, segundo o Safra.

Por que uma empresa de shoppings decidiu entrar em hotel?

Pela localização. O terreno fica entre o Iguatemi da Faria Lima e o JK Iguatemi, os dois ativos mais rentáveis do grupo, e o público é o mesmo. "É uma classe de ativos que ficou mais atrativa para nós", disse Pedro Jereissati, presidente do conselho do Iguatemi, ao Metro Quadrado.

Jereissati tratou o hotel como exceção. "É um projeto mais oportunístico. O hotel acaba sendo mais uma propriedade destinada à renda, mas é algo marginal", afirmou ao NeoFeed. "O nosso core continua sendo o shopping." O grupo tem 22 ativos, dos quais 17 shoppings, e neste ano estreou em residencial com a Casa Figueira, em Campinas.

A ideia partiu da Catuaí, que já leva a Four Seasons ao antigo Marina Palace, no Leblon, no Rio de Janeiro, com abertura prevista para 2029. Bruno Khouri, o CEO da Catuaí Real Estate, disse ao Terra que trocou os escritórios pelo hotel porque "ainda há carência de opções de hospitalidade de luxo na cidade de São Paulo". As famílias Khouri e Jereissati se conhecem há mais de 30 anos.

Onde o projeto entra entre as residências com grife da cidade?

A capital paulista é o quarto maior mercado de branded residences (apartamentos com marca e serviço de hotel) do mundo, atrás de Dubai, do sul da Flórida e de Nova York, segundo a consultoria Savills. São 15 projetos prontos e 15 em desenvolvimento.

O vizinho mais próximo em escala é o Faena São Paulo, da Even com a Accor, na Avenida Eusébio Matoso: 99 quartos, 120 residências e VGV (valor geral de vendas) estimado em R$ 3 bilhões, com abertura prevista para 2029. Na Bela Vista, as Rosewood Residences, na Cidade Matarazzo, tiveram apartamento anunciado a cerca de R$ 86 mil o metro quadrado. E a JHSF, dona do Fasano, tem 11 hotéis em operação e prepara o Shops Faria Lima no mesmo bairro.

O próximo passo é a aprovação na prefeitura. Os primeiros cheques do Iguatemi saem em 2027, e o hotel do Leblon deve abrir um ano antes do Itaim.