Fundo imobiliário paga R$ 331 mi por shopping no ABC

Quem tem cota do XP Malls (XPML11) passou a ser sócio de um shopping de 218 lojas no centro de São Bernardo do Campo, no ABC paulista. A gestora projeta que o novo ativo acrescente cerca de R$ 0,48 por cota ao resultado do fundo nos próximos 12 meses.

A compra foi fechada na segunda-feira, 26 de outubro. Foi o mesmo dia em que todos os fundos do principal índice do setor fecharam em queda na bolsa.

O XP Malls, gerido pela XP Vista Asset Management, comunicou em fato relevante a conclusão da compra de 60% do São Bernardo Plaza Shopping, na avenida Rotary, que pertenciam à Allos (ALOS3). O valor do negócio, informado no memorando assinado em 13 de agosto, é de R$ 331,1 milhões.

O pagamento tem duas partes. Cerca de R$ 231,8 milhões, 70% do total, foram pagos no fechamento em cotas do próprio fundo, subscritas pela Allos. Os R$ 99,3 milhões restantes serão pagos em dinheiro em até 24 meses, corrigidos pelo CDI (taxa de juros de referência entre bancos).

Um shopping de 2012 colado à Anchieta

O São Bernardo Plaza foi inaugurado em 2012 e tem cerca de 43 mil metros quadrados de ABL (área bruta locável, o espaço que pode ser alugado a lojistas), segundo a Allos. São 218 lojas e serviços, com cinema e academia, e 2.530 vagas, com acesso pela Via Anchieta.

Pela projeção da gestora, para cada R$ 100 pagos o shopping deve devolver cerca de R$ 9,30 de resultado ao fundo em um ano. Cada metro quadrado alugável da fatia comprada saiu por cerca de R$ 12,8 mil.

O fundo divide o shopping com outro fundo imobiliário. O Hedge Brasil Shopping (HGBS11) tinha 35% do empreendimento em setembro de 2025, segundo relatório da própria gestora. Em laudo feito pela Cushman & Wakefield para a Hedge, com data de novembro de 2024, o shopping inteiro valia R$ 508,6 milhões. Aplicada à fatia de 60%, a avaliação dá cerca de R$ 305 milhões, abaixo do que o XP Malls pagou agora.

Quanto o shopping deve render ao cotista

Segundo a administradora e a gestora, a compra deve somar R$ 30,8 milhões ao resultado operacional do fundo em 12 meses. A conta de R$ 0,48 por cota usa o total de cotas emitidas até a 14ª emissão. O próprio fundo ressalva que resultado projetado não significa aumento igual no rendimento distribuído.

Em imagem simples: R$ 0,48 por ano equivale a cerca de R$ 0,04 por mês, perto de 4% dos R$ 0,92 que o fundo paga por cota todo mês há mais de um ano.

Do lado da vendedora, a Allos informou em agosto que o preço corresponde a um cap rate de 9% (o resultado operacional anual dividido pelo valor pago), calculado sobre o resultado previsto para 2026.

A Allos sai de um shopping e entra no fundo

Para a Allos, a maior operadora de shoppings do país, a venda é integral: a empresa deixa de ter participação no São Bernardo Plaza. Em agosto, justificou o negócio com a estratégia de "concentrar seu portfólio em ativos líderes de mercado".

O movimento se soma a outro da mesma semana. Na sexta-feira, 23 de outubro, a Allos divulgou os termos da venda de fatias de sete shoppings ao Kinea Allos Malls (KAML11), quatro deles no estado de São Paulo, entre eles o Metrô Santa Cruz, na Vila Mariana. Esse negócio depende de o fundo da Kinea captar ao menos R$ 600 milhões numa oferta que começou em 22 de outubro.

No ABC, a Allos troca a maior parte do shopping por cotas do XP Malls, fundo com 26 shoppings e patrimônio de R$ 7 bilhões.

A compra veio no pior dia dos fundos imobiliários

Na primeira sessão depois da reeleição de Lula, o IFIX, índice que reúne os principais fundos imobiliários da bolsa, caiu 5,68% e fechou aos 3.763,90 pontos, segundo o Money Times. Todos os fundos do índice terminaram o dia no negativo. O Hedge Shopping (HSML11), outro fundo de shoppings, perdeu 11,58%.

"A reeleição presidencial deve provocar uma reprecificação dos ativos domésticos", disse Caio Nabuco de Araujo, analista da Empiricus Research, ao Money Times.

O XP Malls chega a esse momento com vacância de 5,1% e inadimplência líquida de 1,2% em agosto, segundo seu relatório gerencial. No mesmo documento, a gestão descreveu o consumo das famílias como "sob pressão" e disse que o ambiente pode levar a mais renegociações e fechamentos seletivos de lojas.

O próximo capítulo está nos relatórios mensais. O de outubro deve ser o primeiro com o shopping do ABC na carteira. Até outubro de 2028, o fundo ainda precisa pagar à Allos os R$ 99,3 milhões da segunda parcela.

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