Fundo imobiliário pode comprar até 70% do Metrô Santa Cruz

Quem compra cotas de fundo imobiliário vai poder virar sócio de shoppings que fazem parte da rotina da zona sul e da zona oeste da capital paulista. A dona deles, a Allos, recebe em troca dinheiro em caixa e continua administrando todos.

O negócio, porém, tem uma condição. Se o novo fundo não levantar ao menos R$ 600 milhões com investidores, a venda não acontece.

A Allos (ALOS3), maior operadora de shopping centers do país, divulgou fato relevante na sexta-feira, 23 de outubro, com os termos da venda de participações em sete shoppings ao Kinea Allos Malls FII (KAML11), fundo imobiliário gerido pela Kinea, do Itaú. A compra será paga com o dinheiro da primeira emissão de cotas do fundo, aberta em 22 de outubro, que pode chegar a R$ 1 bilhão.

Quanto mais o fundo captar, maior a fatia que leva de cada shopping. É por isso que o comunicado traz faixas, e não percentuais fechados.

Quatro dos sete ficam no estado de São Paulo

O ativo com a maior fatia em jogo é paulistano. O fundo pode comprar de 49,5% a 70% do Shopping Metrô Santa Cruz, na Vila Mariana, que tem passagem direta para as linhas 1-Azul e 5-Lilás do metrô.

Também estão no pacote o Plaza Sul Shopping, na região da Saúde, com 9% a 22%, e o Shopping Villa-Lobos, na zona oeste, com 6,5% a 12%. Fora da capital, entra o Shopping Tamboré, em Barueri, na Grande São Paulo, com 5% a 7%.

Os outros três estão fora do estado: Caxias Shopping (41% a 65%), em Duque de Caxias, e Bangu Shopping (8% a 18%), na cidade do Rio de Janeiro, além do Shopping Parangaba (20% a 29%), em Fortaleza.

Segundo a Allos, o preço corresponde a um cap rate médio de cerca de 9,5% (o resultado operacional anual do imóvel dividido pelo valor pago), calculado sobre o resultado de 2025. Em imagem simples: para cada R$ 100 que o fundo paga, os shoppings geraram cerca de R$ 9,50 de resultado operacional no ano passado.

O negócio encolheu desde abril

A parceria foi anunciada em 10 de abril, com outra escala. Na época, a captação prevista ia de R$ 790 milhões a R$ 1,97 bilhão, e a Allos receberia 56% do valor em dinheiro, 24% em cotas do próprio fundo e 20% em parcelas, segundo o InfoMoney.

Agora o teto caiu quase à metade. A empresa atribui a revisão às condições de mercado.

O pagamento também mudou de formato. A Allos recebe 80% à vista, depois do encerramento da oferta, e os 20% restantes em três parcelas iguais, com vencimento em 24, 36 e 48 meses.

Parte desse dinheiro deve voltar ao fundo. A companhia pretende ficar com até 24% das cotas, a depender da alocação na oferta, e seus acionistas têm prioridade na compra.

Vender sem sair do shopping

A operação segue um caminho comum no setor: vender parte do imóvel para um fundo e continuar no comando da operação. A Allos segue administrando os sete shoppings e pode manter participações diretas em parte deles.

Uma subsidiária da empresa vai atuar como consultora imobiliária do fundo e, depois de obter habilitação de gestora, deve dividir a gestão com a Kinea. O KAML11 também terá preferência para comprar outras participações que a Allos decidir vender e poderá entrar em aquisições conjuntas com as duas sócias.

"É uma oportunidade de criar uma nova frente de crescimento e de alocação de capital", disse Rafael Sales, CEO da Allos, ao NeoFeed, quando o negócio foi anunciado.

Do lado da gestora, a ambição é maior que a primeira emissão. "Podemos chegar a R$ 10 bilhões, R$ 20 bilhões no futuro", afirmou Carlos Martins, sócio da Kinea e gestor dos fundos imobiliários de participação em imóveis, ao NeoFeed.

Dinheiro que ajuda a sustentar o dividendo

Para os acionistas da Allos, o interesse está no caixa. Em abril, bancos que acompanham a empresa ligaram a operação à política de dividendos mensais da companhia, que paga entre R$ 0,28 e R$ 0,30 por ação ao mês, segundo o InfoMoney. Para o Bradesco BBI, o negócio marca a volta da Allos à venda de shoppings maduros para reciclar capital.

O movimento coloca mais shoppings paulistas na carteira de fundos negociados na bolsa, um segmento em que o investidor compra uma fração do aluguel e do resultado do empreendimento em vez do prédio inteiro.

O próximo passo é a contagem da oferta. Quando a distribuição terminar, o volume captado vai definir se o negócio sai e com quanto de cada shopping o fundo fica, a começar pelo Metrô Santa Cruz.

Conteúdo informativo, sem recomendação de investimento.