Fundo imobiliário recebe oferta de R$ 550 mi por quatro prédios

Os cotistas do Valora Renda Imobiliária (VGRI11) podem ver o fundo vender quase todos os seus prédios de uma vez. Uma proposta de R$ 550 milhões alcança quatro imóveis na capital paulista, que somam cerca de 94% da área alugável da carteira.

Se o negócio sair, sobra um único prédio: a fatia de 49% do BM 336, no Leblon, no Rio de Janeiro.

O fundo recebeu em 27 de outubro uma proposta vinculante (em que o comprador se compromete com as condições oferecidas) pelas suas participações no Edifício Brazilian Financial Center, no Edifício Volkswagen, no Edifício Burity e no Centro Empresarial Transatlântico. O aviso saiu em fato relevante da gestora Valora e do administrador, o Banco Daycoval.

O preço vale para o pacote, sem divisão por imóvel. São R$ 489,5 milhões no fechamento, ou 89% do total, e R$ 60,5 milhões no 12º mês depois, corrigidos pela inflação oficial (IPCA). Os quatro prédios somam 38.554 metros quadrados de área bruta locável (ABL, a área que pode ser alugada) na parte que pertence ao fundo.

A venda ainda não está fechada. A administração e a gestora afirmaram que "manterão os cotistas e o mercado atualizados" sobre a análise da proposta e o andamento das negociações.

Da Avenida Paulista à Chácara Santo Antônio

O ativo mais conhecido é o Brazilian Financial Center, no número 1.374 da Avenida Paulista. O fundo tem 25% do prédio, que abriga Banco Pan, WeWork, Itaú, CNN e C&A, segundo o relatório gerencial de março. Em agosto, esse único endereço respondia por 42,4% da receita de aluguéis do fundo.

Os outros três ficam na zona sul. O Edifício Volkswagen, na Rua Volkswagen, no Jabaquara, é 100% do fundo e tem a montadora como única inquilina. Em agosto, o contrato foi renovado por cinco anos.

O Burity, na Avenida Indianópolis, também é 100% do fundo e está alugado inteiro ao Colégio Catamarã. Do Transatlântico, na Rua Verbo Divino, na Chácara Santo Antônio, o fundo tem 28,4%.

Em agosto, todos estavam alugados e sem inadimplência, embora alguns contratos ainda estivessem no período de carência (meses sem cobrança de aluguel negociados com o inquilino).

Um metro quadrado três vezes mais barato que o da Cidade Jardim

Na média, a proposta paga cerca de R$ 14,3 mil por metro quadrado alugável. É menos de um terço dos R$ 46,3 mil por metro quadrado que o mesmo fundo obteve pela fatia do Edifício Cidade Jardim, perto da Faria Lima, vendida no começo de 2026.

A diferença tem a ver com endereço e padrão. Volkswagen e Burity, que a gestora classifica como prédios B, são seis em cada dez metros quadrados do pacote. O mercado de escritórios também anda em velocidades diferentes. Em setembro, a Paulista tinha de 3% a 5% de área vaga, e a Chácara Santo Antônio, 39,3%, segundo a consultoria Cushman & Wakefield.

Comprados em pacote, vendidos em duas levas

Os quatro prédios chegaram ao fundo em março de 2024, junto com o Cidade Jardim. Os cinco eram do BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11), que anunciou a venda do conjunto por R$ 755 milhões, com parte paga a prazo.

O Cidade Jardim saiu por R$ 345 milhões, 21,9% acima do valor de compra, segundo a gestora. Comprados juntos por R$ 755 milhões, os cinco prédios podem render R$ 895 milhões em duas vendas.

Na venda do Cidade Jardim, a Valora disse que a operação era a forma mais eficiente de reequilibrar a estrutura financeira do fundo, e destinou o dinheiro a amortizar dívidas.

O dinheiro não vai inteiro para o cotista

O fundo comprou parte da carteira a prazo. Em agosto, tinha R$ 721,2 milhões em ativos e R$ 481,4 milhões em obrigações, o que deixava o patrimônio em R$ 300,4 milhões, segundo o site FIIs.com.br. Ou seja, o valor da proposta não se traduz diretamente em dinheiro livre para os cerca de 26 mil cotistas que o fundo tinha em março.

Em março, ainda havia R$ 136,6 milhões a pagar ao fundo do BTG, corrigidos pelo CDI mais 3% ao ano e com vencimento em março de 2027, segundo o relatório gerencial.

O rendimento distribuído em agosto foi de R$ 0,075 por cota, e a soma dos últimos 12 meses até agosto chegou a R$ 1,17 por cota.

A proposta segue em análise. Se as partes assinarem os documentos definitivos e o negócio for concluído, o fundo recebe os R$ 489,5 milhões no fechamento e a última parcela um ano depois. A dívida com o fundo do BTG vence em março de 2027.