Fundos compram apartamentos parados e aliviam caixa das incorporadoras

Incorporadoras com apartamentos sem comprador passaram a vender lotes inteiros para fundos de investimento. Recebem dinheiro agora, à vista, e em troca aceitam desconto e, em alguns casos, continuam com parte do risco. Na cidade de São Paulo, o estoque que pressiona essas empresas soma 38,9 mil unidades de médio e alto padrão, com valor de R$ 53,4 bilhões.

O movimento foi descrito pelo Valor Econômico em 29 de outubro e repercutido pelo Portas. A gestora BM Partners estrutura um fundo de pelo menos R$ 300 milhões para comprar estoque de alto padrão em cidades do Sul e do Sudeste, incluindo a capital paulista. A mineira Patrimar concluiu em setembro a transferência de cerca de R$ 240 milhões em unidades prontas ou com entrega prevista para 2026 a um fundo próprio, o Belvedere FII.

A pressa tem explicação. Segundo dados do Secovi-SP de agosto citados pelo Valor, a oferta de médio e alto padrão na capital cresceu 27% em um ano. O prazo estimado para vender esse estoque, sem nenhum lançamento novo, subiu para 13 meses, ante 7 meses no fim de 2024. Se nenhum prédio novo fosse lançado, a capital levaria mais de um ano só para vender os apartamentos de médio e alto padrão que já estão à venda. Com a Selic em 13,75% ao ano, cada mês de unidade parada custa caro.

Como funciona a venda de um lote de apartamentos ao fundo?

O fundo compra de uma vez um bloco de unidades com desconto e paga à vista. No modelo da BM Partners, descrito pelo Valor, o fundo pode ficar com até 30% dos apartamentos de um empreendimento. A gestora segue responsável pela venda e tem até seis meses depois da entrega das chaves para concluí-la. O que não for vendido fica com o fundo.

Na prática, o fundo ocupa o lugar do investidor que comprava na planta para revender depois. Esse comprador encolheu. Segundo a Bossa Nova Sotheby's International Realty, investidores chegaram a responder por cerca de 40% das negociações no alto padrão paulistano em fases mais aquecidas e hoje ficam perto de 25%, de acordo com levantamento do Metro Quadrado publicado em agosto.

Há fundos com regras mais duras. A Kaya Asset, que mira cidades fora do eixo Rio-São Paulo, anunciou em fevereiro uma estratégia de comprar de 10 a 30 unidades por vez com desconto de até 50% sobre o valor de mercado, com revenda prevista em até 12 meses.

Quanto a Patrimar recebeu ao passar unidades adiante?

A incorporadora recebeu R$ 217 milhões e ficou com cerca de 20% do fundo, segundo o Valor. Ela ficou com cotas intermediárias (mezanino, que só recebem depois dos investidores da cota principal), e os executivos da empresa compraram as cotas júnior, as últimas da fila, com cerca de R$ 1,4 milhão, de acordo com o fato relevante citado pelo Diário do Comércio. As unidades ficam em Minas Gerais, no Rio de Janeiro e em São Paulo.

O valor da operação encolheu no caminho. A estimativa inicial era de R$ 250 milhões a R$ 300 milhões, e a empresa atribuiu a redução às unidades vendidas a clientes entre o anúncio e a conclusão. Em maio, a Patrimar já havia vendido por R$ 60 milhões sua participação na holding Alicerce, dona de projetos em Campinas, Indaiatuba e São José dos Campos, a um fundo imobiliário da Manatí Capital.

Qual o risco para quem vende o estoque com desconto?

O primeiro custo aparece na margem. Segundo o Valor, a margem bruta da Patrimar caiu de 22,4% para 12,3% em um ano, no segundo trimestre. Vender com desconto ajuda o caixa, mas reduz o lucro de cada apartamento.

O risco também pode ficar em casa. Quando a incorporadora mantém cotas que só recebem depois dos outros investidores, ela absorve antes as perdas se a revenda demorar ou sair mais barata. E algumas estruturas com compromisso de recompra se parecem com empréstimo e podem aparecer como dívida no balanço, segundo o Valor.

Nem todo estoque interessa ao comprador. Os fundos separam projetos bons que só sofreram com a demanda lenta daqueles com problema de produto ou localização. O imóvel pronto é o mais difícil. "O brasileiro não tem poupança, e o estoque pronto exige uma entrada de 20% a 30% no ato", disse em fevereiro ao Metro Quadrado Ygor Altero, vice-presidente de equity research da XP.

O próximo capítulo começa nesta semana. O Copom decide a Selic nesta quarta-feira (4), e Eztec, Cyrela e Even divulgam os balanços do terceiro trimestre entre 5 e 12 de novembro, com o tamanho do estoque de cada uma. Em meados do mês, o Secovi-SP mostra se a fila de apartamentos à venda na capital continuou a crescer em setembro.