Pinheiros lidera procura por escritórios; veja fundos donos de prédios

Quem tem cota de fundo imobiliário de escritórios na capital paulista tem um motivo novo para olhar o endereço dos prédios da carteira. A procura por salas está concentrada em poucos bairros, e o aluguel pedido subiu quase um quinto em um ano.

Pinheiros puxa a fila. A Faria Lima quase não tem onde crescer.

Entre julho e setembro, a cidade de São Paulo teve absorção líquida (área nova ocupada, descontadas as devoluções) de 118 mil metros quadrados em escritórios de alto padrão, o maior volume trimestral da série da consultoria Newmark. Só Pinheiros ficou com 49 mil metros quadrados, cerca de 41% do total. É como se sete campos de futebol de escritórios fossem ocupados em um único bairro em três meses.

No mesmo período, o aluguel pedido nos prédios de alto padrão chegou a R$ 144,49 por metro quadrado ao mês, alta de 18,2% em um ano, segundo a Binswanger Brazil. É preço anunciado, não necessariamente o valor fechado em contrato. A vacância (fatia da área sem inquilino) da cidade ficou em 14,8%, 2,5 pontos abaixo de um ano antes, segundo a Newmark.

Mariana Hanania, a head de Research e Inteligência de Mercado da Newmark, vê pouco espaço livre em Pinheiros, no JK, no Itaim e na Paulista. "As empresas que planejam expansão ou mudança nos próximos dois anos devem antecipar a decisão", disse à Forbes.

O prédio novo de Pinheiros já nasceu alugado

O maior ativo de fundo listado no bairro é o Biosquare, entregue no primeiro semestre. O Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) tem 69% do prédio, que foi totalmente pré-locado antes da entrega. Danilo Barbosa, o sócio e head de Research do Clube FII, chamou o caso de "um caso raro: um fundo tradicional, voltado à renda, capturando entrega nova, sem risco inicial de vacância".

O BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11) tem no bairro o Eldorado Business Tower, que responde por 24% da receita do fundo, segundo relatório setorial do Itaú BBA de maio. Em junho, o fundo informou negociações perto de R$ 230 por metro quadrado no prédio, recorde do empreendimento.

No eixo Faria Lima, a procura é baixa porque sobra pouco espaço

A Faria Lima absorveu só 3 mil metros quadrados no trimestre, e o JK, outros 3 mil. No primeiro trimestre, a vacância era de 2% no Itaim e de 4,8% no JK, segundo dados da SiiLA compilados pelo Itaú BBA. O preço pedido passava de R$ 300 por metro quadrado na Faria Lima e no JK.

"A oferta de grandes espaços na Faria Lima está praticamente esgotada", escreveu a gestão do BRCR11 em relatório aos cotistas.

Nessa região estão o VBI Prime Properties (PVBI11), dono do FL 4440 e do Union Faria Lima; o RBR Properties (RBRP11), com o recém-inaugurado Edifício JR; e o Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11), com o JK Financial Center, que gera 23% da sua receita.

A Paulista quase não tem sala vazia

Na Avenida Paulista, a vacância era de 1,4% no primeiro trimestre, a menor entre as regiões acompanhadas pelo Itaú BBA. Em cada cem metros quadrados de escritório de alto padrão na Paulista, menos de dois estavam vagos.

O Rio Bravo Renda Corporativa tem ali o Bravo! Paulista, sua maior fonte de renda, com 36% da receita. O JS Real Estate Multigestão (JSRE11) tem o Edifício Paulista, com 18% da área do fundo. O Tellus Properties (TEPP11) comprou em janeiro o Top Center, perto do Masp, por R$ 167,4 milhões.

A Zona Sul aluga mais, mas ainda tem muita sala vazia

Berrini (16 mil metros quadrados) e Chácara Santo Antônio (14 mil) ficaram em segundo e terceiro lugar na absorção do trimestre, segundo a Newmark. A Marginal Pinheiros somou 10 mil.

O Patria Escritórios (HGRE11) renovou com a Vivo o contrato do Edifício Chucri Zaidan até 2031, cerca de 22,8 mil metros quadrados e 23% da receita recorrente do fundo. Na mesma região, o BRCR11 revisou o aluguel do Diamond Tower de R$ 125 para R$ 140 por metro quadrado. Na Marginal Pinheiros, o RBRP11 tem o River One, com vacância de 4%.

A virada tem limite. Na Chácara Santo Antônio, a vacância ainda passava de 22% no primeiro trimestre, e o preço pedido não chegava a R$ 70 por metro quadrado, segundo a SiiLA.

O próximo número sai no começo de 2027

As consultorias publicam os dados do quarto trimestre no começo de 2027. Até lá, os relatórios gerenciais de outubro devem mostrar se o aluguel pedido mais alto já aparece nas renovações dos fundos.

Em Pinheiros, o cotista do KNRI11 espera o primeiro aluguel do Biosquare, que analistas estimam para até 18 meses após a entrega.

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