Incorporadoras juntam casas vizinhas para erguer prédios com poucos apartamentos

Quem ainda tem casa em rua nobre da capital paulista virou alvo de uma disputa. Incorporadoras estão comprando imóveis vizinhos, um a um, para juntar terreno suficiente para prédios de poucos apartamentos, alguns com unidades acima de R$ 7 milhões.

No Itaim Bibi, a Unacorp comprou 15 casas perto da Avenida Faria Lima e formou três terrenos de cerca de 1.000 metros quadrados cada, num investimento de aproximadamente R$ 75 milhões, segundo reportagem do Estadão reproduzida pelo Portas. No Jardim Guedala, perto do Morumbi, a Meta Incorporadora juntou 3,5 mil metros quadrados negociando dez imóveis. Nos Jardins, a Bioma comprou um restaurante e um pet shop.

Na cidade de São Paulo, as vendas de apartamentos novos acima de R$ 2 milhões caíram 39% no primeiro semestre de 2026, na comparação com o mesmo período de 2025, e os lançamentos recuaram 53%, segundo a Brain Inteligência Estratégica. "O mercado chegou a um topo. A partir daí, não tem como crescer mais", disse Fábio Tadeu Araújo, presidente da Brain, ao Estadão em setembro.

Quinze casas, três terrenos

A conta da Unacorp ajuda a entender o tamanho da aposta. Dividido pela área somada, o valor investido dá cerca de R$ 25 mil por metro quadrado de terreno, antes de qualquer tijolo. Na média, é como pagar R$ 5 milhões por casa.

O primeiro projeto é o Lurie Itaim. O prédio terá oito andares e 14 unidades: 12 apartamentos de 226 metros quadrados e duas coberturas duplex de 427 metros quadrados, todas acima de R$ 7 milhões. O limite de oito andares veio do zoneamento (a regra do que pode ser construído em cada área) e virou argumento de venda: menos vizinhos, mais privacidade.

Os outros dois terrenos terão projetos do escritório Perkins&Will, que aguardam aprovação da prefeitura. A Unacorp também planeja alargar as calçadas e criar uma faixa de vegetação de cinco metros de cada lado da rua.

Dez imóveis e 20 anos de paciência

No Jardim Guedala, a Meta levou duas décadas montando seu estoque de terrenos (o chamado landbank) na região, onde fica sua sede. Para chegar aos 3,5 mil metros quadrados do novo projeto, negociou com pelo menos 30 famílias, segundo a Revista Business.

O resultado é o J 442, com 77 apartamentos de 200 a 500 metros quadrados e lançamento previsto para o primeiro semestre de 2027, a cerca de R$ 35 mil o metro quadrado. Nessa conta, a menor planta sai por volta de R$ 7 milhões. No mesmo bairro, a Meta já ergue o The Club, torre de 42 andares lançada em 2025.

O prédio vem ligado a um clube privado de cerca de R$ 50 milhões, com acesso limitado a cerca de 300 famílias, quadras cobertas de tênis, padel e pickleball, spa e três restaurantes. Segundo Alexandre Souza Lima, o CEO da Meta, só uma quadra de tênis pode exigir 3,5 mil metros quadrados. Separar o clube do prédio permite terrenos menores.

Para um apartamento de 200 metros quadrados, condomínio e clube devem custar de R$ 5,4 mil a R$ 6,2 mil por mês, segundo a estimativa publicada pelo Estadão.

Um restaurante, um pet shop e uma academia

Nos Jardins, a Bioma juntou o restaurante e o pet shop num terreno de 532,43 metros quadrados, na Rua José Maria Lisboa. Ali sai o Casa Vertical Jardins, com 12 andares e 23 apartamentos, a partir de 59 metros quadrados.

Na região da Faria Lima, a Trisul somou uma academia a um lote que guardava havia três anos. Nos 1,6 mil metros quadrados sai o Atílio 870, com 28 apartamentos de 361 metros quadrados, perto de R$ 13 milhões cada.

Menos lançamentos, metro quadrado mais caro Entre abril e junho, foram lançados 1.109 apartamentos acima de R$ 2 milhões na cidade, ante 2.827 um ano antes, segundo a Brain. As vendas caíram de 2.226 para 1.082 unidades.

O preço, porém, subiu. Na faixa acima de R$ 5 milhões, o metro quadrado foi de R$ 36,3 mil para R$ 40,6 mil em um ano, alta de 11,8%. Entre R$ 2 milhões e R$ 5 milhões, o salto foi de 20,8%, para R$ 21,3 mil.

Vender um imóvel de alto padrão na capital leva, em média, 18 meses, contra cerca de sete no Minha Casa, Minha Vida. Para Ely Wertheim, presidente-executivo do Secovi-SP, o recuo vem depois de um período de forte aquecimento, e as incorporadoras seguem comprando terreno.

O próximo prédio depende da prefeitura

Os dois terrenos restantes da Unacorp esperam o aval da prefeitura para serem anunciados no ano que vem, e a Meta ainda guarda de 7 mil a 8 mil metros quadrados no Jardim Guedala. A empresa prevê gastar cerca de R$ 400 milhões em terrenos e obras nos próximos três anos.