Reeleição de Lula tira quase metade do valor da Cyrela

Quem tem ações de construtoras viu, em um único pregão, o papel da Cyrela perder quase metade do valor. A reeleição de Lula levou os juros futuros para cima, e juro mais alto é o que mais pesa sobre quem vende apartamento financiado para a classe média e a alta renda.

A Cyrela (CYRE3) fechou esta segunda-feira, 26, em queda de 44,8%, e a MRV (MRVE3) caiu 42,5%, segundo o InfoMoney. Tenda (TEND3) recuou 26,4%, Direcional (DIRR3), 24,1%, e Cury (CURY3), 16,7%. Foi o primeiro pregão depois da vitória de Lula sobre Flávio Bolsonaro, por 51,79% a 48,21% dos votos válidos.

O setor inteiro foi junto. No começo da tarde, o IMOB, índice da B3 que reúne as empresas do mercado imobiliário, caía 29%, e nenhuma das ações dele subia, segundo o TradeMap. O Ibovespa fechou em queda de 13,9%, aos 176.608 pontos, no dia do primeiro circuit breaker (pausa obrigatória quando a bolsa cai 10%) desde março de 2020.

Quem mais subiu com Flávio é quem mais devolve

A queda tem endereço. Depois do primeiro turno, em 4 de outubro, o mercado passou a apostar na vitória de Flávio e em juros longos mais baixos. No dia seguinte, a Cyrela chegou a subir 21% e a Eztec, 17%, segundo o Money Times. O IMOB ganhou 13,5% em um pregão.

O JPMorgan elevou a recomendação de Cyrela e Eztec para compra naquela semana. A tese do banco era que uma troca de governo poderia baixar os juros reais longos e o prêmio de risco fiscal, o que favoreceria as incorporadoras de média e alta renda. Para as de baixa renda, o banco via o contrário: menos apoio ao Minha Casa, Minha Vida e mais restrição de crédito na Caixa sob um governo Flávio. Por isso, rebaixou Cury, Direcional e Tenda para neutro.

Na segunda, a conta se inverteu: a Cyrela perdeu em um dia mais que o dobro do que tinha ganhado no pregão seguinte ao primeiro turno.

Por que o Minha Casa, Minha Vida segura parte da queda

A diferença está em quem paga os juros do financiamento. O comprador do Minha Casa, Minha Vida usa dinheiro do FGTS, com taxa fixada pelo governo, e não pelo mercado. Já o apartamento de média e alta renda é financiado com dinheiro da poupança, com juro que acompanha o custo do dinheiro nos bancos.

Luiz Forjaz, da Legend Wealth, disse ao Seu Dinheiro que incorporadoras ligadas ao programa podem encontrar suporte mesmo com juros altos. A MRV é a exceção do grupo: mesmo voltada à baixa renda, caiu quase tanto quanto a Cyrela.

Os juros futuros explicam o tamanho do tombo. Na abertura, a taxa do contrato de 2031 ia a 14,46% ao ano e a de 2033, a 14,58%, segundo o Times Brasil. "Em mais de 15 anos de mercado, nunca vi a curva subir entre 280 e 300 pontos em um único dia", disse Felipe Corleta, sócio da Brasil Wolf.

Os prédios de luxo da capital estão no meio do caminho

O efeito mais direto recai sobre as empresas que concentram lançamentos de alto valor na capital paulista. Na lista do TradeMap do começo da tarde, Eztec, Lavvi e Even, focadas em média e alta renda na cidade de São Paulo, caíam entre 34% e 37%.

A Cyrela acabou de lançar na Rua Oscar Freire, no trecho de Pinheiros, uma torre de 150 metros com VGV (valor geral de vendas, quanto a incorporadora fatura se vender tudo) estimado em R$ 800 milhões. Só esse prédio equivale a mais de um quarto de tudo o que a empresa lançou entre julho e setembro.

O ritmo já vinha mais lento. Na prévia do terceiro trimestre, a Cyrela informou R$ 2,86 bilhões em lançamentos, 16% menos que um ano antes. Na capital, apartamentos acima de 180 metros quadrados chegaram a 23 meses de estoque, o pior nível desde 2017, segundo o Secovi-SP.

Ação mais barata também pesa no caixa. Fica mais caro para a incorporadora levantar dinheiro na bolsa, e o terreno comprado para projetos futuros passa a ser avaliado com um juro mais alto. Comprador de imóvel de luxo costuma depender menos de financiamento, mas a incorporadora não.

A semana decide onde fica o piso

Corleta espera que a volatilidade continue até o mercado achar um novo patamar de preços e que o fundo da queda fique mais claro no fim da semana. Para ele, cabe ao governo dar sinais de responsabilidade fiscal, papel que deve recair sobre o ministro da Fazenda que Lula escolher para o quarto mandato.

No setor, o primeiro teste tem data. Na quarta-feira, 28, a B3 faz o leilão da oferta da HBR Realty pelas ações da Helbor, paga em ações da própria HBR e não em dinheiro, num mercado que acabou de rebaixar o preço de todas as incorporadoras.

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