Sabesp vai vender imóveis à Cyrela, com preço em sigilo

Uma das maiores incorporadoras do país vai ganhar terrenos que hoje pertencem à empresa que leva água às torneiras da capital paulista. A Sabesp vai vender imóveis à Cyrela para a construção de prédios na cidade de São Paulo, e o negócio já foi levado ao Cade, o órgão federal que analisa fusões e compras entre empresas.

O pedido de aprovação foi revelado pela coluna Painel S.A., da Folha de S.Paulo, em 4 de novembro, e repercutido por outros veículos no mesmo dia. No documento entregue ao Cade, os endereços dos imóveis e o valor da transação aparecem sob sigilo. A Cyrela argumenta que a compra vai ampliar a oferta de imóveis novos e que o negócio é "intrínseco ao cotidiano de uma incorporadora".

A venda vem na esteira da privatização, concluída em julho de 2024, que reduziu a fatia do governo do estado a 18% do capital. Desde então, a companhia revisa a carteira e separa o que chama de "ativos não operacionais", áreas sem uso no abastecimento ou no esgoto. Segundo a Agência Pública, ela tem mais de 11 mil imóveis no estado.

Por que uma compra de terreno precisa passar pelo Cade?

A lei de defesa da concorrência obriga a notificar qualquer compra de ativos quando um grupo envolvido fatura ao menos R$ 750 milhões por ano e o outro, R$ 75 milhões. O Cade trata terreno comprado por incorporadora como ativo, mesmo sendo matéria-prima do negócio.

Na prática, a análise costuma ser rápida. Em junho de 2025, a Superintendência-Geral do Cade aprovou sem restrições, pelo rito sumário (o procedimento simplificado para casos sem risco evidente à concorrência), a compra de um terreno na Vila Guilherme, na zona norte, por uma empresa da Cury, controlada pelo grupo Cyrela (ato de concentração 08700.005017/2025-34). Também ali o local exato e o preço ficaram em sigilo comercial.

O apetite da compradora é medido em bilhões. Na prévia do terceiro trimestre, a Cyrela informou R$ 2,86 bilhões em lançamentos e R$ 2,1 bilhões em vendas líquidas, e já tem um projeto de R$ 800 milhões na rua Oscar Freire, no trecho de Pinheiros, segundo a Exame e o Estadão.

Qual terreno da companhia de saneamento já atraía incorporadoras?

Um imóvel da Sabesp na capital já tinha a Cyrela entre os interessados: a antiga estação elevatória Barão de Capanema, na esquina da alameda Ministro Rocha Azevedo com a rua Barão de Capanema, nos Jardins, a uma quadra da Oscar Freire. Não há confirmação de que ele faça parte do negócio levado ao Cade.

O terreno tem pouco mais de 3 mil m². Em janeiro, o site Metro Quadrado contou ao menos dez incorporadoras interessadas, entre elas Cyrela e Benx, com ofertas de R$ 50 mil a R$ 70 mil por metro quadrado, o que daria de R$ 154 milhões a R$ 215 milhões. A Agência Pública estimou o valor em ao menos R$ 240 milhões. A R$ 70 mil, cada metro quadrado de terreno nos Jardins valeria quase seis vezes o metro quadrado médio pedido por um apartamento na cidade, de R$ 12,2 mil em setembro, segundo o FipeZap.

A área fica numa Zona Mista em que se pode construir até quatro vezes o tamanho do terreno, mas quem comprar terá de remanejar tubulações que passam por baixo da estação, segundo o Metro Quadrado.

Quem fica com o dinheiro da venda?

Metade do ganho líquido com a venda de imóveis da Sabesp vai para conter a conta de água, segundo regra do contrato de concessão citada pela própria companhia à Agência Pública. A Arsesp, agência estadual que regula o saneamento, desconta esses valores no cálculo da tarifa, que subiu 6,11% no início de 2026.

A outra metade reforça o caixa da companhia.

O que ainda pode travar o negócio?

O primeiro filtro é o próprio Cade, que aprovou sem restrições a compra da Vila Guilherme. O segundo é a Arsesp: vender bem ligado ao serviço depende de autorização prévia da agência, que, em resposta à Câmara Municipal, disse não ter recebido pedido formal para a área dos Jardins.

Há também disputa política. O vereador Nabil Bonduki (PT) pediu à Sabesp os estudos que embasaram a venda da estação, desativada desde 2004 e prevista em cenários do plano de abastecimento até 2045 para atender a região da avenida Paulista, que concentra hospitais. Em março, a Bancada Feminista do PSOL na Assembleia Legislativa entrou com uma ação popular para anular a venda.

O próximo capítulo é o parecer da Superintendência-Geral do Cade, que, ao ser publicado no Diário Oficial da União, pode tirar do sigilo ao menos o nome do bairro onde a Cyrela vai construir.