Studios para investidores já somam 29% dos lançamentos na capital

Quase três em cada dez apartamentos lançados na cidade de São Paulo em 2026 foram pensados para quem não vai morar neles. São studios e unidades pequenas desenhadas para o investidor que compra para alugar, e esse produto ajuda a explicar o salto dos lançamentos na capital paulista.

De janeiro a agosto, as incorporadoras lançaram 91.361 unidades residenciais na cidade, alta de 19,8% sobre o mesmo período de 2025, segundo a Pesquisa do Mercado Imobiliário do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), em levantamento publicado pela Folha de S.Paulo. Os imóveis compactos voltados a investidores responderam por 29% desse volume. Em números redondos, são cerca de 26,5 mil apartamentos de investidor em oito meses, mais de cem por dia útil.

O ritmo acelerou no fim do período. Só em agosto foram lançadas 17.797 unidades, mais que o dobro de julho, segundo o Secovi.

Todo apartamento pequeno lançado na cidade é de investidor?

Não. A conta total de compactos é bem maior do que a fatia do investidor. Em junho, unidades de 30 m² a 45 m² somaram 70% dos lançamentos da cidade, e as de menos de 30 m² outros 17%, segundo dados do Secovi-SP publicados pela Exame.

A diferença está no destino. Boa parte dos apartamentos de 30 m² a 45 m² é de dois dormitórios do Minha Casa, Minha Vida, comprados por famílias para morar. O programa federal respondeu por 77% dos lançamentos de agosto. Já o studio de investidor costuma ficar fora dessa faixa, em bairros com metrô, escritórios e hospitais, onde a demanda por aluguel é maior.

Ely Wertheim, o CEO do Secovi-SP, defendeu o formato ao comentar os números de junho. "Um incorporador não faz apartamentos compactos porque quer impor isso. Faz porque a pesquisa diz que tem demanda", disse. "Essa é a vocação do paulista."

Qual o perfil de quem compra um studio para não morar nele?

O perfil é de um comprador mais velho e de renda alta. No país, 40% de quem comprou imóvel nos 12 meses até abril o fez para investir, segundo o Raio-X FipeZap do primeiro trimestre de 2026, pesquisa com 891 usuários dos portais Zap e Viva Real. Entre esses investidores, 70% buscam renda com aluguel e 30% querem revender depois da valorização.

O mesmo levantamento mostra que 63% dos investidores têm mais de 50 anos e 65% ganham acima de R$ 10 mil por mês. É um público que compra na planta, paga parcelado durante a obra e recebe uma unidade pronta para alugar, muitas vezes por temporada.

A locação curta tem limite em parte da oferta. Desde maio de 2025, apartamentos enquadrados como habitação de interesse social (HIS) e de mercado popular (HMP), faixas com preço e renda controlados por lei municipal, não podem ser anunciados em plataformas como o Airbnb na capital, e têm teto de revenda e de aluguel por dez anos. Boa parte dos studios voltados ao investidor é aprovada como unidade não residencial e fica fora dessa trava.

O aluguel cobre o custo de quem compra na planta?

Depende do preço de entrada. Na média da cidade, o aluguel anunciado de novos contratos estava em R$ 65,78 por m² em setembro e o preço de venda pedido, em R$ 12.206 por m², segundo o índice FipeZap. Isso equivale a um retorno bruto perto de 6,5% ao ano, antes de condomínio, impostos, vacância e taxa de administração.

A Selic está em 13,75% ao ano. Na média, quem compra para alugar ganha em aluguel menos da metade do que a taxa básica paga num título público. O cálculo muda em studios bem localizados, que costumam ter aluguel por metro quadrado acima da média, e na locação por temporada, que cobra por diária.

Até onde vai a onda de lançamentos de compactos?

A prateleira está cheia. A oferta de imóveis novos à venda na capital chegou a 98.018 unidades em agosto, alta de 50,7% em um ano, segundo o Secovi. Pelo ritmo atual de vendas, o estoque fora do Minha Casa, Minha Vida, onde está a maior parte dos studios de investidor, levaria 13 meses para acabar.

O próximo teste vem em meados de novembro, quando o Secovi-SP divulga os números de setembro. Será o primeiro retrato completo depois da eleição presidencial, com juros mais altos no financiamento, justamente o custo que pesa na conta de quem compra para alugar.